„Pan płaci, Pani płaci, społeczeństwo płaci..” To cytat z kultowego filmu.
A teraz możemy dodać: „a ktoś zarabia.”
Burmistrz Miasta i Gminy Piaseczno, jak co roku, przygotował projekt uchwały dotyczącej opłat adiacenckich. W tej kadencji już 2 razy radni debatowali nad takim projektem i dwukrotnie był on negatywnie zaopiniowany przez radnych na komisjach problemowych Rady Miejskiej.
Aby dyskutować i podejmować decyzje w tej sprawie, dobrze jest wiedzieć, o co chodzi w tych opłatach adiacenckich. Otóż opłaty dotyczą sytuacji, w której z powodu działalności gminy wzrasta wartość nieruchomości. Są 2 rodzaje opłat:
- od wzrostu wartości wynikającej z podziału nieruchomości
- od wzrostu wartości wynikającej z inwestycji gminy w infrastrukturę techniczną, np. wodociągi, kanalizację czy drogi
Opłatę określa się jako liczbę procentową od wartości tego wzrostu. Załóżmy, że opłatę ustala się na poziomie 30%, powierzchnia nieruchomości wynosi 1200 m2 a jej wartość wynosi 240 tys. zł.
Jeżeli w wyniku działalności gminy – np. budowa drogi czy kanalizacji – wartość nieruchomości wzrośnie o 10%, gmina nalicza opłatę w wysokości 7200 zł. Wartość nieruchomości określa się na podstawie operatów szacunkowych, wykonywanych przez rzeczoznawców majątkowych.
Te 10% nie jest przypadkowe, na przykładzie innych gmin można oszacować, że wzrost wartości dla nieruchomości niezabudowanych wynosi ok. 10%. W przypadku nieruchomości zabudowanych, ten wzrost jest minimalny albo żaden – choć to oczywiście nie jest reguła, bowiem każdy przypadek jest inny.
Ustalenie opłaty odbywa się w drodze decyzji administracyjnej i uiszcza się nią w ustawowym terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Opłata może być rozłożona na raty , gmina może też w pojedynczych przypadkach odstąpić od naliczenia opłaty.
Nietrudno zrozumieć dlaczego opłata adiacencka wywołuje emocje i radni nie chcą nawet o tym dyskutować. Opłata uznawana jest za kolejną daninę, którą nakłada na obywatela państwo, w tym przypadku samorząd. A nakładanie takiego obowiązku na obywateli nie sprzyja popularności.
Innym argumentem na „nie” jest moment wprowadzenia opłaty. Skoro do tej pory opłaty nie ma, to nie dotknie ona wszystkich mieszkańców. Tym, którym wartość nieruchomości już wzrosła – a przecież gmina co roku buduje infrastrukturę – opłat się nie nalicza. I to będzie niesprawiedliwie.
Kolejnym argumentem jest to, że mieszkańcy latami czekają na ulicę czy kanalizację i nie mogą być „karani” opłatami za inwestycje gminne.
Czy są zatem jakieś argumenty, które przemawiają za wprowadzeniem opłat adiacenckich?. Moim zdaniem są, i to bardzo poważne.
Inwestowanie w nieruchomości to jeden z najbardziej popularnych i dochodowych biznesów. Kupić tanio (albo mieć), poczekać, podzielić i sprzedać z zyskiem. Biznes może polegać tylko na kupnie a potem sprzedaży nieruchomości albo na kupnie i zabudowie tej nieruchomości domami czy blokami.
Właściciele nieruchomości to najbardziej aktywna grupa w procesie uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Zmiana funkcji terenu np. z rolnej na budowlaną powoduje natychmiastowy wzrost wartości nieruchomości. W takim przypadku obowiązują tzw. renty planistyczne, które nalicza się jedynie w momencie zbycia przez właściciela nieruchomości i to w terminie 5 lat od wprowadzenia w życia zmian w mpzp. Wpływów z renty planistycznej jest niewiele, bo najczęściej właściciele nieruchomości czekają 5 lat z jej sprzedażą.
Kiedy nieruchomości są niezabudowane, w procesie planowania przestrzennego nie ma innych „aktorów”, którzy składaliby wnioski czy uwagi do projektu planu. I wtedy, właśnie na wniosek właścicieli nieruchomości wprowadza się takie zapisy, które mają na celu maksymalizację zysku z posiadanej nieruchomości. Zmniejsza się minimalną powierzchnię działki, wprowadza się zabudowę szeregową czy wielorodzinną, podwyższa się wskaźniki intensywności zabudowy. Tak się działo w Józefosławiu w 2006-2007, Julianowie (2002 i 2010) i w innych obszarach naszej gminy. Ten proceder dotyczy całego kraju. Skutki są widoczne dzisiaj. Intensyfikacja i rozproszenie zabudowy, w konsekwencji ogromne koszty ponoszone przez samorządy aby zapewnić infrastrukturę, transport czy usługi publiczne.
Wróćmy do opłat adiacenckich, skupiając się na opłacie z tytułu budowy infrastruktury.
Należy sobie zadać podstawowe pytanie: czy gmina (czyli my wszyscy) powinniśmy partycypować w zyskach, które osiągają właściciele z tytułu wzrostu wartości ich nieruchomości na terenie naszej gminy, jeżeli wynikają one z działalności gminy?
Inwestycje w drogi i kanalizację finansowane są przez wszystkich mieszkańców gminy.
Najbardziej jaskrawym przypadkiem jest tzw. deweloper. Kupił grunt i buduje domy, które chce oczywiście sprzedać. Jeśli na działce nie ma infrastruktury, deweloper sam musi ją wykonać. Narzeka, ale kupił działkę tańszą, więc musiał sobie to jakoś skalkulować.
A jeśli w tym czasie gmina taką infrastrukturę buduje, to co wtedy? Opinia publiczna krzyczy, że gmina buduje deweloperowi drogę!
Muszę tu dodać, że deweloper nie różni się tutaj od właściciela gruntu z „dziada pradziada”. Ten właściciel albo sprzeda działkę deweloperowi, ale sam stanie się deweloperem. Proces inwestycyjny wygląda tak samo. Każdy właściciel będzie chciał zintensyfikować zysk ze swojej nieruchomości – m.in. poprzez naciski na gminę na zmianę planu lub budowę kanalizacji czy drogi.
Istnieje możliwość, aby inwestorzy (czy deweloperzy jak kto woli) partycypowali w kosztach budowy dróg. Nie tylko jest na to społeczne przyzwolenie, ale wręcz wymaga się takiej partycypacji.
Art. 16 ustawy o drogach publicznych wskazuje na taką możliwość – jednak w mojej opinii nie jest to jedyny i najlepszy sposób. Po pierwsze trzeba się porozumieć, czyli wynegocjować udział prywatnego podmiotu w budowie drogi publicznej. A jak negocjować, to na jakim poziomie? Skąd dokąd? Stwarza to pole do uznaniowości – jeden partycypuje, inny nie, jeden w takiej kwocie inny w innej. Jak to uzasadnić?
Wydaje się, że to właśnie wprowadzenie opłaty adiacenckiej może uporządkować sposób partycypacji mieszkańców/właścicieli nieruchomości/deweloperów/inwestorów w budowę infrastruktury przez gminę. Wprowadza powszechność i transparentność tej partycypacji – reguły są ściśle określone i dotyczą wszystkich nieruchomości. Dzięki temu można powiedzieć, że opłata taka jest społecznie sprawiedliwa w odróżnieniu od uznaniowości, której reguł nie da się określić.
Praktyka pokazuje, że opłaty dotyczą w większości nieruchomości jeszcze niezabudowanych – a więc wtedy, gdy znacząco poprawia się atrakcyjność danej działki. Zadaniem gminy jest budowa infrastruktury – to nie ulega wątpliwości, ale jeśli ktoś buduje dom w przysłowiowym polu, musi mieć świadomość tego konsekwencji. Jeśli zatem po wybudowaniu ulicy jego sytuacja się radykalnie poprawi, to opłata adiacencka jest sposobem na jego udział w poprawie jego własnej sytuacji. Poza tym trzeba pamiętać, że dalej obowiązuje art. 16 ustawy o drogach publicznych: „budowa lub przebudowa dróg publicznych spowodowana inwestycją niedrogową należy do inwestora tego przedsięwzięcia”.
Uciekanie od dyskusji i wprowadzenia opłat jest raczej działaniem na rzecz wybranych beneficjentów wzrostu wartości nieruchomości. Trzeba wyjaśniać mieszkańcom, czemu służą opłaty adiacenckie i przekonywać ich, że to jeden ze sposobów na poprawę infrastruktury technicznej w naszej gminie. Przecież pieniądze z opłat wracają do budżetu gminy, dzięki czemu można więcej remontować i budować naszych dróg.
Robert Widz
Radny Rady Miejskiej w Piasecznie
14.11.2017
