Jutro, 14 grudnia 2016, kolejne warsztaty na temat propozycji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tym razem dotyczące terenów zabudowy mieszkaniowej i usług.

Na warsztatach 30 listopada br. projektant nowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Józefosławia przedstawił szacunki, według których liczba mieszkańców naszej miejscowości może dojść do 40 tys. Chyba każdego obecnego na sali to przeraziło.

Zadałem sobie więc pytanie: jak to możliwe? I zacząłem liczyć.

Józefosław zamieszkuje obecnie ok. 12 000 osób, co wynika z deklaracji na odbiór odpadów komunalnych, a kto wie czy nie więcej. Całkowita powierzchnia terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w projekcie planu to 275 ha. Powierzchnia terenów obecnie niezabudowanych to 106 ha, liczona na podstawie ortofotomapy z listopada 2015 r., co stanowi 39% ogólnej powierzchni. Jeżeli na 61% terenów zabudowanych mieszka 12 000 osób to jak na 39% może zamieszkać blisko 30 tys. osób?

Otóż może, ale przyjmując najbardziej pesymistyczne założenie. Mało prawdopodobne, ale jednak możliwe. Wytłumaczę to na ciekawym przykładzie, który wskazuje jednocześnie jaki wpływ na zabudowę mieszkaniową mają ustalenia mpzp.

Teren oznaczony czerwoną kropką, w obecnym mpzp oznaczony jest symbolem 7 MN/U, przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi nieuciążliwe. Dopuszcza się zabudowę mieszkaniową w formie wolnostojącej i bliźniaczej. Minimalna powierzchnia działki pod zabudowę wolnostojącą wynosi 1200 m2 a pod zabudowę bliźniaczą 600 m2, maksymalna intensywność zabudowy to 60% powierzchni działki budowlanej.

Co zatem robi inwestor (albo deweloper, jak kto woli)? Kupuje teren i dzieli na działki zgodnie z ustaleniami planu, czyli w przypadku domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, na działki o powierzchni 600 m2. Widać to w kółku 1, gdzie każda działka ma 600 m2. Następnie przystępuje do budowy bliźniaka (kółko nr 2), który na bliźniaka wcale nie wygląda. Jak to możliwe? Zgodnie z prawem budowlanym każdy dom jednorodzinny może mieć 2 lokale. Więc inwestor tak projektuje bliźniaka, aby były w nim 4 lokale, każdy z oddzielnym wejściem i garażem. Następnie dzieli działki na mniejsze, korzystając z możliwości jakie daje ustawa o gospodarce gruntami – każdy lokal z własnym wejściem może mieć wyodrębnioną działkę budowlaną, zapisy mpzp nie mają wtedy zastosowania. I tak na działce 1200 m2 powstały 4 lokale a następnie zostały wyodrębnione 4 działki budowlane po ok. 300 m2. Zakładając, że w każdym lokalu zamieszka np. 4 osoby, łącznie na tej działce może zamieszkać 16 osób. Idąc dalej, na terenach mieszkaniowych na których dopuszcza się zabudowę szeregową, minimalna powierzchnia działki budowlanej wynosi 300 m2. A to oznacza że na działce 1200 m2 można wybudować 4 domy 2-lokalowe (w najgorszych przypadku), w których może zamieszkać 32 i więcej osób (tak buduje się na ul. Planety).

Na terenie Józefosławia jest jeszcze ponad 90 ha terenów przeznaczonych w mpzp pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną – to ok. 19-20 tys. nowych mieszkańców. A jest jeszcze zabudowa wielorodzinna – 13 ha i ok. 5 tys. osób.

To oczywiście skrajny scenariusz i mało prawdopodobny. Policzyłem więc aktualne współczynniki zaludnienia, wynikające z ilości osób zamieszkujących poszczególne osiedla (na podstawie liczby mieszkańców zgłoszonych na deklaracjach odbioru odpadów komunalnych):

 

Widać, że na osiedlach z domami wielorodzinnymi zamieszkuje od 16 do 19 osób na 1000 m2. W szeregówkach zamieszkuje od 5 do nawet 15 osób na 1000 m2. Na terenach z domami wolnostojącymi współczynnik wynosi od 2-3 osoby na 1000 m2. Przyjmijmy zatem współczynniki odpowiednio 20, 10 i 6 osób na 1000 m2, wtedy szacunki dotyczące nowych mieszkańców mogą wyglądać tak:

W kolorze czerwonawym obszary niezabudowane, z liczbą mieszkańców w każdym obszarze.

Należy sobie jednak zadać pytanie: czy zostawiać wskaźniki dotyczące intensywności zabudowy na obecnym poziomie i liczyć na to, że czeka nas wariant optymistyczny? Większość obecnych mieszkańców raczej odpowie, że nie, że trzeba szukać takich zapisów, które ograniczą – a w zasadzie powinnismy użyć słowa „zrównoważą” – rozwój Józefosławia.

Najwięcej terenów niezabudowanych przeznaczonych jest pod zabudowę jednorodzinną, ponad 90 ha i na tych obszarach powinna się koncentrować uwaga planistów. Nie można zabronić budowy 2-lokalowych domów jednorodzinnych ale można ustalać minimalne powierzchnie działek budowlanych. Jeżeli działka pod dom wolnostojący ma 1200 m2 to działka pod bliźniaka powinna być większa, skoro można na niej wybudować 2 domy. Podobnie z zabudową szeregową. Przy obecnych zapisach plan raczej zachęca inwestorów do maksymalnego zabudowania działki 1200 m2, czyli zabudowę 4-domami jednorodzinnymi. Budowane są mniejsze lokale, z małymi ogródkami – łatwiej znaleźć na taki lokal nabywcę.

Poniżej przedstawiam tabelę z symulacją liczby nowych mieszkańców przy różnych założeniach. Po prawej stronie znajdują się wyliczenia przy zmienionych powierzchniach minimalnych działek budowlanych. Taka zmiana powierzchni minimalnej nie tylko ogranicza liczbę nowych mieszkańców ale też zapewne rozkłada w czasie zabudowę nowych terenów.

Oczywiście to są szacunki oparte na pewnych założeniach, ale dają wyobrażenie o skali zjawiska i tego, jakie efekty można uzyskać zmniejszając intensywność zabudowy.

My, mieszkańcy Józefosławia wiemy już, że szybka urbanizacja nie tylko nie poprawi naszej sytuacji ale tylko pogłębi istniejące problemy. Aby zapewnić naszej miejscowości zrównoważony rozwój, musimy wnioskować o takie ustalenia dotyczące intensywności zabudowy, które tę intensywność zmniejszą. Można to zrobić poprzez składanie uwag do projektu planu, mamy na to czas do 13 lutego 2017 r. Dzisiaj ofertę na naszym rynku kształtują deweloperzy, budując lokale z małymi ogródkami, które znajdują szybko nabywców. Mieszkańców szybko przybywa, infrastruktura nie nadąża, ceny nieruchomości na wtórnym rynku spadają. Dla nas, obecnych mieszkańców Józefosławia i okolic to nie jest dobry trend. A są przecież chętni do zakupu większych domów i większych ogródków – i zamiast trafić do nas, trafiają do Walendowa czy Lesznowoli. Być może uda się jeszcze ten trend odwrócić.

Jutrzejsze warsztaty to dobra okazja by o tym porozmawiać.

Robert Widz

Radny Rady Miejskiej w Piasecznie

13.12.2016 r.