Jutro, 14 grudnia 2016, kolejne warsztaty na temat propozycji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tym razem dotyczące terenów zabudowy mieszkaniowej i usług.

Na warsztatach 30 listopada br. projektant nowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Józefosławia przedstawił szacunki, według których liczba mieszkańców naszej miejscowości może dojść do 40 tys. Chyba każdego obecnego na sali to przeraziło.

Zadałem sobie więc pytanie: jak to możliwe? I zacząłem liczyć.

Józefosław zamieszkuje obecnie ok. 12 000 osób, co wynika z deklaracji na odbiór odpadów komunalnych, a kto wie czy nie więcej. Całkowita powierzchnia terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w projekcie planu to 275 ha. Powierzchnia terenów obecnie niezabudowanych to 106 ha, liczona na podstawie ortofotomapy z listopada 2015 r., co stanowi 39% ogólnej powierzchni. Jeżeli na 61% terenów zabudowanych mieszka 12 000 osób to jak na 39% może zamieszkać blisko 30 tys. osób?

Otóż może, ale przyjmując najbardziej pesymistyczne założenie. Mało prawdopodobne, ale jednak możliwe. Wytłumaczę to na ciekawym przykładzie, który wskazuje jednocześnie jaki wpływ na zabudowę mieszkaniową mają ustalenia mpzp.

ampar

Teren oznaczony czerwoną kropką, w obecnym mpzp oznaczony jest symbolem 7 MN/U, przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi nieuciążliwe. Dopuszcza się zabudowę mieszkaniową w formie wolnostojącej i bliźniaczej. Minimalna powierzchnia działki pod zabudowę wolnostojącą wynosi 1200 m2 a pod zabudowę bliźniaczą 600 m2, maksymalna intensywność zabudowy to 60% powierzchni działki budowlanej.

Co zatem robi inwestor (albo deweloper, jak kto woli)? Kupuje teren i dzieli na działki zgodnie z ustaleniami planu, czyli w przypadku domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, na działki o powierzchni 600 m2. Widać to w kółku 1, gdzie każda działka ma 600 m2. Następnie przystępuje do budowy bliźniaka (kółko nr 2), który na bliźniaka wcale nie wygląda. Jak to możliwe? Zgodnie z prawem budowlanym każdy dom jednorodzinny może mieć 2 lokale. Więc inwestor tak projektuje bliźniaka, aby były w nim 4 lokale, każdy z oddzielnym wejściem i garażem. Następnie dzieli działki na mniejsze, korzystając z możliwości jakie daje ustawa o gospodarce gruntami – każdy lokal z własnym wejściem może mieć wyodrębnioną działkę budowlaną, zapisy mpzp nie mają wtedy zastosowania. I tak na działce 1200 m2 powstały 4 lokale a następnie zostały wyodrębnione 4 działki budowlane po ok. 300 m2. Zakładając, że w każdym lokalu zamieszka np. 4 osoby, łącznie na tej działce może zamieszkać 16 osób. Idąc dalej, na terenach mieszkaniowych na których dopuszcza się zabudowę szeregową, minimalna powierzchnia działki budowlanej wynosi 300 m2. A to oznacza że na działce 1200 m2 można wybudować 4 domy 2-lokalowe (w najgorszych przypadku), w których może zamieszkać 32 i więcej osób (tak buduje się na ul. Planety).

Na terenie Józefosławia jest jeszcze ponad 90 ha terenów przeznaczonych w mpzp pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną – to ok. 19-20 tys. nowych mieszkańców. A jest jeszcze zabudowa wielorodzinna – 13 ha i ok. 5 tys. osób.

To oczywiście skrajny scenariusz i mało prawdopodobny. Policzyłem więc aktualne współczynniki zaludnienia, wynikające z ilości osób zamieszkujących poszczególne osiedla (na podstawie liczby mieszkańców zgłoszonych na deklaracjach odbioru odpadów komunalnych):

 

wskazniki

Widać, że na osiedlach z domami wielorodzinnymi zamieszkuje od 16 do 19 osób na 1000 m2. W szeregówkach zamieszkuje od 5 do nawet 15 osób na 1000 m2. Na terenach z domami wolnostojącymi współczynnik wynosi od 2-3 osoby na 1000 m2. Przyjmijmy zatem współczynniki odpowiednio 20, 10 i 6 osób na 1000 m2, wtedy szacunki dotyczące nowych mieszkańców mogą wyglądać tak:

chlonnosc 1

W kolorze czerwonawym obszary niezabudowane, z liczbą mieszkańców w każdym obszarze.

Należy sobie jednak zadać pytanie: czy zostawiać wskaźniki dotyczące intensywności zabudowy na obecnym poziomie i liczyć na to, że czeka nas wariant optymistyczny? Większość obecnych mieszkańców raczej odpowie, że nie, że trzeba szukać takich zapisów, które ograniczą – a w zasadzie powinnismy użyć słowa „zrównoważą” – rozwój Józefosławia.

Najwięcej terenów niezabudowanych przeznaczonych jest pod zabudowę jednorodzinną, ponad 90 ha i na tych obszarach powinna się koncentrować uwaga planistów. Nie można zabronić budowy 2-lokalowych domów jednorodzinnych ale można ustalać minimalne powierzchnie działek budowlanych. Jeżeli działka pod dom wolnostojący ma 1200 m2 to działka pod bliźniaka powinna być większa, skoro można na niej wybudować 2 domy. Podobnie z zabudową szeregową. Przy obecnych zapisach plan raczej zachęca inwestorów do maksymalnego zabudowania działki 1200 m2, czyli zabudowę 4-domami jednorodzinnymi. Budowane są mniejsze lokale, z małymi ogródkami – łatwiej znaleźć na taki lokal nabywcę.

Poniżej przedstawiam tabelę z symulacją liczby nowych mieszkańców przy różnych założeniach. Po prawej stronie znajdują się wyliczenia przy zmienionych powierzchniach minimalnych działek budowlanych. Taka zmiana powierzchni minimalnej nie tylko ogranicza liczbę nowych mieszkańców ale też zapewne rozkłada w czasie zabudowę nowych terenów.

tabela

Oczywiście to są szacunki oparte na pewnych założeniach, ale dają wyobrażenie o skali zjawiska i tego, jakie efekty można uzyskać zmniejszając intensywność zabudowy.

My, mieszkańcy Józefosławia wiemy już, że szybka urbanizacja nie tylko nie poprawi naszej sytuacji ale tylko pogłębi istniejące problemy. Aby zapewnić naszej miejscowości zrównoważony rozwój, musimy wnioskować o takie ustalenia dotyczące intensywności zabudowy, które tę intensywność zmniejszą. Można to zrobić poprzez składanie uwag do projektu planu, mamy na to czas do 13 lutego 2017 r. Dzisiaj ofertę na naszym rynku kształtują deweloperzy, budując lokale z małymi ogródkami, które znajdują szybko nabywców. Mieszkańców szybko przybywa, infrastruktura nie nadąża, ceny nieruchomości na wtórnym rynku spadają. Dla nas, obecnych mieszkańców Józefosławia i okolic to nie jest dobry trend. A są przecież chętni do zakupu większych domów i większych ogródków – i zamiast trafić do nas, trafiają do Walendowa czy Lesznowoli. Być może uda się jeszcze ten trend odwrócić.

Jutrzejsze warsztaty to dobra okazja by o tym porozmawiać.

Robert Widz

Radny Rady Miejskiej w Piasecznie

13.12.2016 r.

 

 

17 komentarzy:
  1. Jerzy
    Jerzy says:

    Świetna analiza – mam nadzieję Panie Robercie ze upowszechniona zostanie w Urzędzie Gminy. Bo od czegoś takiego powinno się zacząć, zanim w ogóle proponuje się nowe założenia do MPZP.
    Podobnie sytuacja wygląda z ruchem drogowym na terenie naszej miejscowości, gdzie jedna z radnych na każdym skrzyżowaniu proponuje postawić światła, bo ludzie proszą – no przecież trzeba dysponować jakąś analizą, potokami ruchu, natężeniem ruchu, spojrzeć 300m do przodu i do tyłu… Tak przy okazji dlaczego przy remontach nie planujemy przerabiać kolizyjnych skrzyżować na ronda – Cyraneczki/Wilanowska, Cyraneczki/Ogrodowa, Kameralna/Wilanowska…?

    Odpowiedz
    • Robert Widz
      Robert Widz says:

      jeśli chodzi o ruch drogowy, to obecnie gmina dysponuje już analizą ruchu, którą można znaleźć na naszej stronie. Dzięki temu można teraz przeanalizować potoki i zaproponować rozwiązania na skrzyżowaniach. Analiza i rekomendacje dotyczące rozwiązania poszczególnych skrzyżowań na ul. Cyraneczki planowana jest na przyszły rok(2017). Wtedy będzie wiadomo, czy lepsze jest rondo czy światła i planować realizację zaproponowanych rozwiązań.

      Odpowiedz
  2. Anston
    Anston says:

    Czy w Polsce istnieje wies, ktora ma okolo 40 tysiecy mieszkancow ? . Nie , jest pewne, ze przy takiej rozbudowie Jozefoslawia bedziemy jedna z dzielnic Warszawy, poniewaz Piaseczno bylo by wtedy nie wiele wieksze od naszej niby wsi, a tak naprawde to przy tej liczbie mieszkancow Jozkowi nalezaly by sie prawa miejskie !

    Odpowiedz
  3. Mieszkaniec Cyraneczki
    Mieszkaniec Cyraneczki says:

    Dobra analiza.

    Ale liczba mieszkańców jest mocno zaniżona.
    Na jednym z zaznaczonych (na mapce) osiedli, naliczyłem więcej samochodów
    niż liczba podanych mieszkańców.

    Jak z 12 tysięcznej miejscowości może wyjeżdżać 5 tysięcy samochodów w 2 godziny?

    Odpowiedz
    • Robert Widz
      Robert Widz says:

      szacunki są wykonane w oparciu o tzw. deklaracje śmieciowe. Jeśli na danym osiedlu mieszka więcej osób, to oznacza że nie ponoszą opłat z tytułu odbioru odpadów komunalnych. A powinni..
      z pomiarów ruchu wynika, że w czasie 2 porannych godzin wyjeżdża z Józefosławia (we wszystkich kierunkach) 4476 samochodów, czy powiedzmy ok. 5000 samochodów, ta liczba zapewne zawiera ok. 2000 tys., które wjeżdżają do naszej miejscowości (a potem wyjeżdżają).

      Odpowiedz
  4. Mieszkaniec Cyraneczki
    Mieszkaniec Cyraneczki says:

    Okolica ul. Kameralnej i szkoły jest jednym z ładniejszych miejsc w Józefosławiu.
    Dzięki dorodnym sosnom i innym drzewom gęsto rosnącym wokół szkoły.

    Teraz te drzewa, prawie wszystkie wzdłuż Kameralnej, zostały zaznaczone do wycinki (według pracowników szkoły).
    Zapewne zastąpione zostaną „estetyczną” kostką „bauma”.

    W naszej miejscowości przestrzenią rządzą kable energetyczne i samochody.

    Ręce opadają 🙁

    Odpowiedz
    • Robert Widz
      Robert Widz says:

      może lepiej obejrzeć koncepcje, które były przedstawione na spotkaniu – nie wynika z nich że “prawie wszystkie wzdłuż Kameralnej” będą wycięte. Najwyraźniej pracownicy szkoły nie zapoznali się z nimi i nie wiedzą, że przedstawione koncepcje to wstępne propozycje. Teraz trzeba poczekać na to, co zaproponują projektanci i urzędnicy po uwagach mieszkańców. Wtedy będzie można powiedzieć czy drzewa zostały przeznaczone do wycinki.

      Odpowiedz
      • Mieszkaniec Cyraneczki
        Mieszkaniec Cyraneczki says:

        Prawie wszystkie drzewa wzdłuż Kameralnej zaznaczone są czerwonymi krzyżykami.
        Nie na planie, tylko fizycznie na drzewach.
        Tak jak niektóre drzewa wzdłuż Wilanowskiej (tu sprawa jest jasna – budowa chodników).

        O jaką koncepcję dotyczącą ul. Kameralnej chodzi?

        Odpowiedz
        • Robert
          Robert says:

          chodzi o koncepcję ul. Spacerowej, która obejmuje fragment ul Kameralnej (przy Julianowskiej). Krzyżyki na drzewach najwidoczniej nie mają nic wspólnego ze wspomnianą koncepcja. Nie ma też żadnych innych planów dotyczących prac na ul. Kameralnej.

          Odpowiedz
  5. jemiola
    jemiola says:

    Panie Radny, bardzo rzeczowe przedstawienie sytuacji. Dziękuję. Nareszcie można zrozumieć na jakiej podstawie wybudowane zostało osiedle kilka metrów od lasu. Istny koszmarek. A tu się okazuje, że wszystko zgodnie z prawem i sztuką budowlaną. Wszyscy powinniśmy popierać nowy plan zagospodarowania przestrzennego Józefosławia ze względu na propozycje mniej gęstej zabudowy i plany sieci dróg dojazdowych. To dwie kluczowe sprawy dla wszystkich mieszkańców tego terenu. Tylko, że zanim wejdzie w życie nowy plan zagospodarowania (a to jest realne za mniej więcej rok), to deweloperzy uzyskają pozwolenia na budowę na wszystkich możliwych polach i łąkach na obecnych zasadach i będzie pozamiatane. A więc wariant pesymistyczny jest możliwy. Przybędzie ludzi i aut, a prawdziwy problem to właśnie kolejne tysiące aut. Porażka!

    Odpowiedz
  6. Krzysztof
    Krzysztof says:

    Brawo muszę pochwalić.Brawo raz jeszcze. Wśród naszych radnych nareszcie zaczyna pojawiać się myślenie o przyszłości i w tym kierunku zaczynacie w końcu patrzeć robiąc analizy rozwoju wsi J&J. Ale czy to tylko radni czy także urzędnicy w UM Piaseczno zaczynają o tym myśleć?
    Proszę pomyślcie również i zróbcie analizy porównawcze ile zostanie z naszych podatków w przypadku gdy pozostajemy wsią oraz gdy zostajemy w końcu miastem. Chciałbym zobaczyć ile z naszych podatków jest przekazywane na inne cele w gminie. A drogi i infrastruktura w J&J są już w katastrofalnym stanie chociaż są postępy ale nadal jest brak rozsądnych dróg wjazdowych i wyjazdowych z J&J. W szczycie wieczornym dojazd od zjazdu z ul Puławskiej do CH Piotr i Paweł zajmuje 20 minut a jest to tylko niecałe 2 km. Obecne zmiany nie nadążają za szybkim rozwojem J&J. Oczywiście rozwojem developerskim bo tylko on się rozwija szybko. a o rozbudowie dróg to słyszymy od wielu lat i niewiele się w tym kierunku robi (fizycznie). Są co prawda robione plany i projekty a główne drogi aż proszą sie o remont oraz budowę nowych rozwiązań drogowych.
    W naszej miejscowości rozbudowana została szkoła ale już jest zapełniona ponad 100 procent. Należy już szukać miejsce pod drugą szkołę podstawową oraz wnoszę o rozpoczęcie planowania liceum dla naszych dzieci. Wkrótce osiągniemy liczebność 20 tyś. (o ile już jej nie osiągnęliśmy !!) Oddawane są nowe osiedla duże MakDom jak i te mniejszych deweloperów ale sa juz rozpoczęte nowe inwestycje i po zakończeniu ich przybędzie nam kilka tysięcy mieszkańców oraz podobna liczba samochodów. Gdyby w J&J była infrastruktura drogowa i oswiatowa to J&J byłaby idealnym miejscem do mieszkania i uczenia się. Ale jeszcze jest dużo do zrobienia a przedewszystkim ograniczenie wydawania pozwoleń na zabudowe wielorodzinną.
    Ale trzymam kciuki za to aby w końcu udało wszystko zrobić po myśli mieszkańców. pozdrawiam

    Odpowiedz
    • Robert Widz
      Robert Widz says:

      Bez projektów i uzyskania stosownych decyzji administracyjnych ulic nie można zacząć budować. Obecnie trwają prace budowlane na ul. Cyraneczki/Julianowskiej oraz ul. Wilanowskiej, ogłoszony został przetarg na budowę fragmentu ul. Wenus, trwa projektowanie i uzyskiwanie decyzji ZRID dla ulic: Cyraneczki, Geodetów, Olchowej, Krótkiej, Spacerowej. W przygotowaniu jest projektowanie przedłużenia ul. Kombatantów. Gmina dysponuje już działką pod kolejną szkołę podstawową w Julianowie (w okolicach ul. Urbanistów), w przyszłym roku rozpoczną się prace koncepcyjne, jaka miałaby być nowa szkoła i teren wokół. Zatem konkretne zadania są w trakcie realizacji, choć “fizycznie” ich nie widać. Liceum to kompetencje powiatu piaseczyńskiego a nie gminy.
      Jeśli chodzi o analizy podatków, to nie ma danych które pozwoliłyby pokazać wpływy z podatków w określonych obszarach (miejscowościach) w gminie.

      Odpowiedz
  7. Kwadratowa 3
    Kwadratowa 3 says:

    Pamiętam jeszcze protesty przeciw wieżowcom Multi-Hekk. Postępu nie da się zatrzymać i będzie tutaj mieszkać może i 60 tyś ludzi. Należało by się raczej zastanowić jak z deweloperów wyciągnąć pieniądze na inwestycje wspólne a nie jak ograniczać liczbę mieszkańców. Józefosław nigdy nie był miejscem do życia, a stał się takim poprzez budowę małych, kameralnych i bezpiecznych osiedli. Skoro nie będzie się tutaj dało żyć, to niech się przynajmniej da stąd wyjechać. Mnie też brakuje przestrzeni wspólnej, ale patrząc na dźwigi przy ul. Wenus to jestem już pewien że więcej czasu będę stał w korkach, niż spacerował po rowie Jeziorki. Konieczne jest dodatkowe połączenie z Puławską ( o koszty się nie pytam i tak przejdą moje wyobrażenie) i być może jedynym sposobem jego sfinansowania jest zwiększenie liczby mieszkańców. Kto wie czy wśród wieżowców, gdzie jest dogodna komunikacja i przestrzeń wspólna nie żyje się lepiej niż na naszych ekskluzywnych osiedlach.

    Odpowiedz
  8. Konrad
    Konrad says:

    Nikt nikomu nie każe mieszkać jeden na drugim. Są kierunki jak np. okolice Nadarzyna gdzie łatwo dojechać i jest ogromna przestrzeń. Kto co lubi 🙂

    Odpowiedz

Dodaj komentarz

Chcesz się przyłączyć do dyskusji?
Feel free to contribute!

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *